ПРИКЛАДНЫЕ РАБОТЫ
КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ
УГОДИЙ РЕСПУБЛИКИ КОМИ
к.с.-х.н. В. Мокиев, с.н.с. отдела почвоведения, Институт биологии Коми НЦ УрО РАН;
Основные понятия: · кадастровая оценка – совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административно-территориальных образований по состоянию на определенную дату (01.01.2000 г.); · земельный участок – сельскохозяйственные угодья в границах землевладения (землепользования) физического или юридического лица, удостоверенные в установленном порядке уполномоченным государственным органом; · местоположение земельного участка – характеристика земельного участка по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения промышленными товарами с учетом транспортных условий грузоперевозок; · качество сельскохозяйственных угодий – интегральные значения характеристик земельных участков по плодородию почв и технологическим свойствам; · интегральный показатель плодородия почвы (разновидности или группы почв) – относительная величина совокупного влияния признаков и свойств почвы на продуктивность (урожайность) сельскохозяйственных угодий с данным почвенным покровом, измеряемая в баллах бонитета (в диапазоне от 0 до 100); · интегральный показатель технологических свойств объекта государственной кадастровой оценки – величина индекса технологических свойств земельного участка, определяемого с учетом влияния энергоемкости, контурности, каменистости, рельефа и других технологических свойств и влияющего на уровень затрат по возделыванию и уборке (частично) сельскохозяйственной продукции; · интегральный показатель местоположения объекта государственной кадастровой оценки – величина эквивалентного расстояния в километрах (далее по тексту – км) до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, рассчитываемая с учетом объемов и классов грузов и качества (групп) дорог; · дифференциальный рентный доход – дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения; · абсолютный рентный доход – минимальный доход, устанавливаемый в едином размере на один гектар (далее по тексту – га) сельскохозяйственных угодий, независимо от их качества и местоположения. · расчетный рентный доход – сумма дифференциального и абсолютного рентного доходов; · кадастровая стоимость – капитализированный расчетный рентный доход. Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью и правильная качественная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики. В Российской Федерации и Республике Коми в 1971-1989 гг. выполнены четыре тура бонитировки почв и экономической оценки сельскохозяйственных угодий. Кроме того, в 1989-1991 гг. проведена внутрихозяйственная оценка угодий. В процессе выполнения этих работ накоплен большой опыт массовой оценки земель, собран и обработан обширный материал, характеризующий земельные угодья по комплексу показателей (почвенных, климатических, экономических), влияющих на продуктивность земель и на затраты при производстве растениеводческой продукции. В соответствии с постановлением правительства Российской Федерации «О государственной оценке земель» (№ 945 от 25 августа 1999 г.) и постановлением Правительства Российской Федерации «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» (№ 316 от 8 апреля 2000 г.) на территории Российской Федерации в 2000 г. проведена государственная оценка сельскохозяйственных угодий. Целью государственной кадастровой оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах объекта государственной кадастровой оценки для обоснования нормативов стоимости сельскохозяйственных угодий, земельного налога, арендной платы, учета в активах банковских систем в составе национальных богатств и иных целей, установленных законодательством. Объектом государственной кадастровой оценки (далее по тексту – объект оценки) являются сельскохозяйственные угодья в границах Республики Коми, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц. Сельскохозяйственные угодья оценены по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья. Предметом государственной кадастровой оценки является значение кадастровой стоимости объектов оценки. На период оценки (2000 г.) сельскохозяйственные угодья практически не являлись объектом купли-продажи, не находились в гражданском обороте, что исключило возможность применения при их оценке методов рыночной цены. Поэтому кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий определена нормативно методом капитализации расчетного рентного дохода. При проведении оценки применены нормативные показатели продуктивности затрат на использование сельскохозяйственных угодий, полученные в результате обработки среднемноголетних данных, что позволило снивелировать влияние погодных условий на эти показатели. Результаты оценки можно сопоставлять не только на территории административного района или на территории Республики, но и на территории Российской Федерации в целом. В результате выполнения земельно-оценочных работ определены показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий: расчетный рентный доход и кадастровая стоимость (руб./га) по сельскохозяйственным предприятиям МСХ Республики Коми, административным районам и республике в целом (табл. 1). Расчетный рентный доход образуется путем суммирования трех частных дифференциальных рентных доходов (по плодородию, технологическим свойствам и местоположению) и абсолютного рентного дохода (в размере 12 руб./га). Рентный доход объектов оценки по плодородию, определен на основании площадей и баллов бонитета групп почв (табл. 2). По показателю плодородия, баллу бонитета лучшими почвами республики являются почвы 0882 группы – аллювиальные дерновые суглинистые почвы с баллом 61.7 и дифференциальным доходом 425 руб./га, наихудшими являются почвы 0055 группы – дерново-подзолистые глеевые песчаные и супесчаные, включая смытые и каменистые, обладающие баллом бонитета 26.6, определяющим отрицательный дифференциальный рентный доход по плодородию (–467 руб./га). Следует отметить, что отрицательным дифференциальным доходом по плодородию обладают все почвы с баллом бонитета ниже 45, а лучшие почвы республики – это почвы пойменные, которые редко используются под пашню. Из наиболее распространенных групп пахотных почв лучший балл бонитета имеют 0027, 0028, 0036, 0037, 0038 группы – 57-59 баллов. Дифференциальный доход по плодородию с этих почв 303-354 руб./га. Средний балл бонитета по республике 49.4, наибольший – 51 (Усть-Куломский район), наименьший – 45 (Койгородский район). В большинстве районов различие в баллах незначительно – до 4-6 баллов, но и это различие дает заметное расхождение в рентном доходе (табл. 1, гр. 4). Так, если балл 47 обеспечивает рентный доход 42 руб./га, то балл 51 – 157 руб/га, т.е. в 3.7 раза больше. Более высокий рентный доход по плодородию имеют хозяйства и районы, в которых значительные площади под сельскохозяйственными угодьями занимают аллювиальные почвы и почвы, не имеющие негативных признаков. Это хозяйства северных, некоторых центральных и южных районов. Дифференциальный рентный доход сельскохозяйственных угодий определяют по технологическим свойствам. К ним, учтенным при проведении кадастровой оценке, относят энергоемкость почв; контурность полей (рабочих участков) – размер, конфигурация и их изрезанность препятствиями механизированной обработке; рельеф и каменистость. На основании этих свойств рассчитаны интегральные показатели технологических свойств объектов кадастровой оценки – индексы технологических свойств (Ит), с учетом долей затрат, зависящих отдельно от энергоемкости почв и технологических свойств земельных участков (табл. 1, гр. 5). По полученным индексам технологических свойств рассчитан рентный доход, который является полярным, т.е. при среднем для республики значении Ит (1.15) он равен нулю. По мере отклонения Ит от среднего значения в большую сторону рентный доход снижается (становится отрицательным), при отклонении в меньшую сторону рентный доход увеличивается (положительный). Например, при оценочной продуктивности 8.7 ц.к.е, оценочных затратах 1257 руб./га, среднем индексе технологических свойств 1.15 в Республике Коми рентный доход в конкретном объекте кадастровой оценки с индексами технологических свойств сельскохозяйственных угодий 1.09 и 1.18 составит 26 и –13 руб./га сельскохозяйственных угодий в Усть-Куломском, Княжпогостском, Удорском районах. Дифференциальный рентный доход по местоположению сельскохозяйственных угодий. Этот показатель, обусловленный местоположением хозяйств, рассчитан как разность между стоимостью внехозяйственных грузоперевозок при средних для республики значениях грузоемкости (0.472 экв. т/га) и удаленности (49 км) и стоимостью грузоперевозок при индивидуальных параметрах местоположения хозяйства. При этом нормативная грузоемкость для конкретного хозяйства рассчитывалась путем дифференциации нормативной грузоемкости сельскохозяйственных угодий пропорционально баллу бонитета. Например, при балле бонитета 51 грузоемкость сельскохозяйственных угодий составит 0.487 тонн (51/49.4.0.472), а при удаленности хозяйства на 30 км эквивалентного расстояния и затратах в размере 6 рублей за один тоннокилометр дифференциальный рентный доход по местоположению составит 55 руб./га (49.0.472–30.0.487).6.1.07. Наиболее выгодное местоположение имеют хозяйства центральных районов и СПК "Койгородский". Отрицательный рентный доход имеют хозяйства северных районов, южного Прилузского района. Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий (табл. 1) определена умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации, принятый 33 годам. В случае, если дифференциальный рентный доход отрицательный, кадастровая стоимость определяется только по абсолютному рентному доходу. Картосхема Республики Коми с указанием кадастровой стоимости земель сельскохозяйственных угодий по административным районам дает общее представление о кадастровой стоимости земель республики (за исключением территорий, подчиненных Воркутинскому, Интинскому горсоветам) и позволяет визуально оценить различие в стоимости земель различных местоположений (районов). Наименьшую кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий имеет Койгородский район (СПК "Колхоз Койгородский") – 3465 руб./га в связи с их относительно низким баллом бонитета – 45. Наибольшую кадастровую стоимость имеют сельскохозяйственные угодья около г. Сыктывкар (ОАО "Пригородный", учебное хозяйство ССХТ) – 5115 руб./га вследствие положительного рентного дохода по всем факторам оценки, особенно по бонитету почв и эквивалентному расстоянию. Средневзвешенный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий Республики Коми по результатам автоматизированной оценки составляет 4069 руб./га. Итоги оценки отражают современное состояние качества сельскохозяйственных угодий и экономических отношений, не являются окончательными и могут периодически подвергаться уточнению в зависимости от изменения базовых показателей и улучшения методики оценки земель. Результаты кадастровой оценки применяются при реализации Налогового кодекса РФ для определения налогооблагаемой базы при расчете земельного налога с оцененных объектов, а также могут быть использованы и при решении других вопросов регулирования землепользования экономическими методами. ЛИТЕРАТУРА 1. Программа Государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий: Руководство пользователя. Омск, 2000. 32 с. 2. Технические указания по Государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации. М., 2000. 68 с. 3. Правила Государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации. М., 2000. 15 с. 4. Методика Государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации.
Логотип -
Начало -
Общие
сведения -
Структура -
Научная деятельность 3656 посещений с 05.08.2002 |